投資マネーが集中する都心マンションが転売禁止へ
2025年7月、東京23区のど真ん中、皇居の周辺に位置する千代田区が、区内の一部の新築マンションについて「購入後5年間」の転売を事実上禁止するよう、不動産業界団体に要請を行いました。
いまのところ法的な強制力はないものの、この行政指導は、異常な高騰を続ける都心の不動産市場に大きな波紋を広げています。
生活実態のないマンションの転売は東京都心では問題になっています。国内だけではなく海外（特に中国）からの投資マネーが流入し、マンション価格は1億円をはるかに超えて会社員が買えるものではなくなっている現状があり、放置すると東京という街が壊れていきかねません。
千代田区の要請は、不動産業界に対し「住宅を投機の対象にしてはいけない」という、根源的な倫理を突きつけています。
異例の要請、その深刻な背景
なぜ千代田区は、自由な経済活動の根幹にも触れかねない、これほど踏み込んだ要請に踏み切ったのでしょうか。その背景には、区が直面する深刻な問題があります。
第一に、マンション価格の異常な高騰です。
近年の低金利や円安を背景に、国内外の投資資金が都心、特にブランド価値の高い千代田区の不動産市場に集中しました。これに、短期的な売却益を狙った投機的需要が拍車をかけ、新築マンション価格は、一般的な実需層、つまり「そこに住みたい」と願う人々が到底手の届かない水準にまで跳ね上がっています。数億円超の物件も珍しくなく、本来の居住目的での購入が極めて困難な状況が生まれているのです。
SNSではマンション投資で儲けたことを自慢する人達であふれていますが、街を壊しかねない転売行為を自慢するという、幼稚な無知を晒しているのと同じです。
第二の問題は、それに伴うコミュニティの空洞化への強い懸念です。
投資や節税、あるいは短期転売を目的として購入された住戸は、実際に人が住まない「空室」となるケースが少なくありません。タワーマンションの灯りがまばらな「幽霊マンション」化は、単に景観の問題にとどまらないのです。住民が不在がちになることで、地域活動への参加が減り、住民同士のつながりが希薄になります。
さらに深刻なのは、マンションの管理組合の機能不全です。総会の定足数を満たせず、大規模修繕など重要な意思決定が遅々として進まないことがあります。結果として建物の資産価値が維持できなくなったり、災害時の共助が機能しなかったりと、住民全体の安全や生活の質を脅かす事態に発展しかねません。
千代田区は、このままでは良好な住環境と地域コミュニティが崩壊しかねないという強い危機感を抱いています。まさに「街が壊れてしまう」のです。
自分が儲かればいいという倫理観の乏しい不動産業者や投資家を放置するわけにはいきません。もう、不動産の転売行為に法的な制限をしなければならない時に来ているのでしょう。
要請の具体的な中身とは
今回、千代田区が不動産協会などの業界団体に要請した内容は、主に以下の二本の柱からなります。
- 5年間の転売禁止の特約設定 市街地再開発事業などで供給される新築マンションを主な対象とし、売買契約の中に「購入後5年間は、やむを得ない事情を除き、第三者への転売を禁止する」といった趣旨の特約（買戻し特約など）を盛り込むよう求めています。これは、購入後すぐに高値で転売する、いわゆる「フリッピング」と呼ばれる投機行為を直接的に抑制することを目的としています。
- 同一名義による複数戸購入の禁止 同じマンション内で、一人の名義（法人含む）が複数の住戸を購入することを禁止するよう要請しています。これは、特定の投資家がフロアごと、あるいは多数の住戸を買い占め、価格を吊り上げたり、賃貸運用や転売で市場に大きな影響を与えたりすることを防ぐ狙いがあります。
これらはあくまで事業者への「協力依頼」であり、法的なペナルティがあるわけではありません。
しかし、許認可権を持つ行政からの強いメッセージであり、事業者はこれを無視することは難しいでしょう。いわば、市場の自浄作用を促す「紳士協定」を求めた形です。
この要請を無視して商売を進めてしまうと、事業者も投資家も社会的な制裁を受ける危険があります。
ちなみに・・・千代田区は2002年に「路上喫煙禁止」を条例で定めた最初の自治体です。それがあっという間に全国に広がったことを考えると、千代田区の影響力は大きなものがあります。
各方面の反応と市場への影響
この千代田区の動きに対し、各方面からは様々な反応が上がっています。
- 不動産業界: 大手デベロッパーなどで構成される不動産協会は、「自由な経済活動を制限するもので、合理性に疑問がある」という趣旨のコメントを発表し、慎重な姿勢を崩していません。事業者側からすれば、販売活動に制約が課されることで販売スピードが鈍化したり、投資家層という重要な顧客を失ったりするリスクがあります。一方で、地域との共存共栄は企業の社会的責任でもあり、行政の意向を完全に無視することはできないというジレンマを抱えています。まさに職業倫理を問われています。
- 購入希望者（実需層）: 千代田区に住みたいと考える一般の購入希望者からは、歓迎の声が多く聞かれます。投機マネーの流入が抑制されれば、価格高騰が多少なりとも緩和され、購入のチャンスが広がる可能性があるからです。また、コミュニティの安定化を望む声も大きいでしょう。
- 投資家: 短期的な売買で利益を上げることを目的とする国内外の投資家にとっては、直接的な打撃となります。彼らの投資意欲が減退することは必至で、投資マネーが規制のない他の都心区（港区、中央区など）や、他の都市へと流れる「スピルオーバー効果」が起きる可能性も指摘されています。千代田区の取り組みはすぐに東京都内に広がることは必至で、投資家がもっとも打撃を受けるはずです。また、転売屋に対する社会の軽蔑の目は深刻で、転売投資を続けるのはよほど倫理観が崩壊していないと無理かもしれません。
- 既存の住民・不動産オーナー: 自身の資産価値への影響を懸念する声もあります。過度な規制が市場を冷え込ませ、将来的な売却価格の下落につながるのではないかという不安です。しかし、管理組合の機能不全といった問題に直面している住民からは、区の介入を評価する声も上がっています。転売禁止により価格高騰は抑えられるはずですが、本来あるべき価値は下がらないため、「まっとうに購入し居住している」住民には深刻な影響はないでしょう。
今後の課題と展望――「千代田区モデル」は波及するのか
今回の要請が今後どのような展開を見せるのか、多くの課題と注目点が残されています。
まず、実効性の問題です。あくまで「要請」であるため、どれほどの事業者がこれに応じるかは不透明です。また、「やむを得ない事情」の解釈を巡って曖昧さが残ったり、法人名義を巧みに利用するなど、規制の「抜け道」を探る動きが出てくる可能性も否定できません。区は今後、取引の動向を厳しく監視し、協力が得られない場合は条例化など、より強制力のある手段に踏み切る可能性も示唆しており、その動向が注目されます。
そして、他地域への波及効果です。同様の問題は、千代田区だけでなく、中央区、港区、渋谷区といった他の都心区でも程度の差こそあれ発生しています。今回の「千代田モデル」が一定の成果を上げたと評価されれば、他の自治体が追随する動きが出てくることも十分に考えられます。そうなれば、東京全体の不動産市場のルールが大きく変わる転換点となるかもしれません。
今回の千代田区の要請は、行き過ぎた市場原理に、行政が「待った」をかける試みと言えます。住宅が、本来あるべき「人々の生活の基盤」としての役割を取り戻すことができるのでしょうか。それとも、資産形成のための「金融商品」としての側面が今後も強まっていくのでしょうか。
住宅は常に金融商品としての側面を持ちますが、それが行き過ぎるとその街が壊れてしまいます。
神戸市では一部の地域でタワーマンションの建設を禁止する方針が近年示されました。マンション建設とその転売行為が過熱することで街が崩壊することに対する懸念が強く、神戸市の取り組みは住民からも歓迎されているようです。
金融商品の取引の自由を無条件で認めるのではなく、都市計画を優先すべき時代に入っているようです。
