- 1 青森県での家づくりには不安がある時代です
- 2 Q.返済期間40年は長すぎないですか？大丈夫なの？
- 3 Q.今後、建物が安くなる時代は来る？
- 4 Q.ぺアローンを勧められたけど、大丈夫なの？
- 5 Q.ローコスト住宅＆郊外の土地にすれば安くなる？
- 6 Q.家を建てる人の平均的な世帯年収は？
- 7 Q.賃貸と持ち家、どちらがコスパがいいの？
- 8 Q.屋根や外壁のメンテナンスって必要？しなくても良くない？
- 9 Q.家を契約する時にFPに変額保険を勧誘された。必要なの？
- 10 Q.親や職場の先輩に高すぎると言われた
- 11 Q. 家を買って自己破産する人はどのくらい？
- 12 Q.変動金利は今後高くなる？どのくらい？
- 13 住宅の契約をする前に長岡FP事務所に相談してください
青森県での家づくりには不安がある時代です
住宅専門ファイナンシャルプランナー、長岡FP事務所です。
この記事では、住宅購入をお考えの青森県在住の方から、長岡FP事務所に寄せられる質問や不安を11個、ご紹介したいと思います。
青森県は全国でも有数の「低所得県」であり、中小規模の地場企業での勤務が多くを占めます。決して恵まれた経済環境ではないという背景から、住宅購入の不安は非常に強いものがあります。
いま青森県で住宅購入をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。
Q.返済期間40年は長すぎないですか？大丈夫なの？
A. 大丈夫ではないです。
例えば35歳で家を建てた場合、完済できるのは75歳ということです。定年退職を65歳とすれば、75歳まで10年間、預貯金と老齢年金から支払っていく必要があります。
もし毎月の返済額が10万円だとすると、10年で1,200万円です。
多くの世帯では、これは払いきれない、というのが実情です。
そのため、たとえ40年返済だとしても、定年退職時には残債を一括で繰り上げ返済できるほどの預貯金を積み上げていく必要があるのです。それができる見通しがあるかどうかが、家を買ってもいいかどうかの判断材料のひとつです。
ただし、「資産運用すれば手持ち資金が10倍、20倍に増える」というような皮算用は絶対にやめてください。資産運用をアテにした返済計画は、一歩間違えると老後破産へと繋がります。甘い見通しでの投資商品の勧誘を受けた場合は、必ず断ってください。（投資信託、変額保険、外貨建て保険など）
Q.今後、建物が安くなる時代は来る？
A. 10年以内では、おそらく来ません。
建材価格は外国製のものも多く、為替の状況によっては原価が安くなることがあるかもしれません。しかし、小売価格に反映されるかというと、全く別の問題です。
住宅業界では着工棟数の減少に悩んでいます。青森県では倒産する工務店が増えていると同時に、財務状況に黄色信号が点滅している企業も少なくありません。建築業界での働き改革も行われ人件費は高騰の一途。新築住宅に義務付けられる環境性能も高くなっています。
いくら建材価格が安くなったからといって、小売価格を安くする環境では一切ありません。むしろもっと値上げが必要です。
一方で、中古住宅のストック（在庫数）は増えていきます。新築は高額化へ、買えない人は中古を買うという二極化へと向かうと考えていいでしょう。
建物が安くなる時代が来ると考えて、購入を控えているとしたら、考え方を改める必要があります。待っている間に、住宅ローンが借りられない年齢になってしまいます。
ただし、東京都心のタワーマンションのように投資マネーが流入する市場では、今後安くなることもありえます。
Q.ぺアローンを勧められたけど、大丈夫なの？
A. かなり危険です。
ご存じの通り、ぺアローンは夫婦が別々にローンを組み、一軒の家を買う方法です。1人でローンを組むより２人のほうが、世帯年収が高くなり、高額な借り入れをすることができます。
価格が高くなるほど建物の性能や耐久性は上がる傾向があるため、長い目で見るとぺアローンは非常にメリットがあります。
しかし、問題は2人の収入が定年退職まで同水準で継続できるどうか？です。
特に妻は、50代になって体力や健康に問題が起きても、パート勤務に変更することはできません。正規雇用として働き、退職金をもらい、厚生年金を受け取る必要があるのです。「扶養の範囲内で働きたい」など、もってのほかです。
また、もし夫婦の片方が重大な病気をして働けなくなったら、住宅ローンの返済は不可能になります。
離婚した場合は、多くの場合、家を売却することになります。売却しても借金は残ることがほとんどであるため、新しい人生はマイナスからのスタートということになります。場合によっては離婚と同時に自己破産も必要になるかもしれません。
ぺアローンは決して悪いものではありませんが、リスクを理解し、リスク対策をしっかり行う必要があります。この部分は住宅営業マンは一切アドバイスできない部分です。かならず長岡FP事務所に相談してから決断してください。
Q.ローコスト住宅＆郊外の土地にすれば安くなる？
A. 安くはなりますが、安物買いの銭失いになります。
たしかに、坪1万円～2万円という激安の土地もあり、そこに建物を建てると総額がものすごく安くなります。
しかし、10年後、20年後はその地域はどうなっているでしょうか。今後、青森県では急激な人口減時代を迎えます。隣の秋田県では、秋田市以外は消滅可能性自治体であるとまで言われていて、青森県も同様に、郊外は限界集落と化すのは想像に難くありません。
路線バスは廃線し、スーパーやコンビニも撤退、病院もない、小中学校はスクールバス・・・そのような土地では、近隣が空き家だらけとなります。放置された空き家は倒壊の危険もあり、野生動物が住み着くこともありえます。柿の木が放置されていれば、熊の被害もあるでしょう。
さらに、ローコスト住宅を建ててしまうと、その寿命と維持費によって苦しむことにもなります。資産価値のない土地に、ボロボロになった建物。子供にとってそのような「実家」は負の遺産でしかありません。
土地と建物を極端に節約することで、子供の世代はもっと苦しむことになります。
新築はどんな家でも綺麗で立派に見えます。しかし、10年後には朽ち始めている建物も少なくないのです。
長岡FP事務所では、維持費や資産価値、相続で負の遺産にならない家づくりをアドバイスしています。住宅メーカー選びもご指南できます。
Q.家を建てる人の平均的な世帯年収は？
A. 物件の金額によって、平均の年収は大きく異なります。
あくまでも長岡FP事務所の統計ですが・・・
青森県で土地込み7,000万円超～1億円以下の物件を購入する世帯の場合、平均的な世帯年収は1,500万円程度です。
次に最も多い、5,000万円前後の価格帯では、平均世帯年収は700万円～1,000万円程度。
ローコスト系の3,500万円以下では、世帯年収は500万円程度です。
土地が既にあるようなケースで、購入金額が2,000万円程度で収まる場合は、年収400万円前後。
注意すべきなのは、契約の金額だけで判断できないというところです。
例えば、5,000万円超の物件でも、メンテナンスフリーの建材を多く使い、設備がアナログ系である場合と、床暖房・太陽光発電・蓄電池・オール電化・熱交換システムなどハイテク設備が多い場合とでは、維持費が全く違います。
後者は10年ごとに数百万円の維持費がかかります。同じ予算5,000万円でもこのふたつは同じように考えることはできないのです。
維持費が多く必要な建物の場合、さらに世帯年収にゆとりが必要です。たとえるならば、高校を卒業したばかりの若者が中古のBMWを買ったものの、まともなメンテナンスができず車検も通せずに壊してしまうのと似ています。
Q.賃貸と持ち家、どちらがコスパがいいの？
A. 青森県では、持ち家を買うことを目標にしてください。
「賃貸vs持ち家論争」はよくネットを賑わしますが、これは青森県には当てはまりません。
青森県では両者の「コスパ」を論じる以前の問題が存在するのです。
青森県で一生賃貸暮らしができるのは、定年退職後にも潤沢な資産がある人か、一生安定した定期収入が約束されている人、後期高齢者になったら有料老人ホームに入居できるほどの資産がある人だけです。
たとえば家賃6万円の賃貸住宅に住むとしても、65歳から85歳までの20年間で、1,440万円の家賃の支払いが必要です。老齢年金からの支払いは不可能でしょう。そのため、定年退職までにこの家賃分と更新料を貯めておく必要があります。
また、青森県では物件を無職の高齢者に貸したいアパートオーナーは極めて少数派です。筆者の個人的な印象では「皆無」です。孤独死や家賃の滞納を恐れているのです。
青森県では老後に賃貸住宅に住む必要がある場合は、県営住宅、市営住宅が選択肢になりやすいです。決して公営住宅が悪いわけではありませんが、体力の衰えた高齢者にとって不便な生活環境ではないでしょうか。青森県全体を見渡すと、公営住宅の多くは老朽化しています。
エレベーターがない、断熱性能が低く常に結露している、近くにスーパーがない、寒い、暑い、車椅子での生活は不可能、など、老後にQOLが落ちてしまうと健康の悪化にもつながります。
青森にお住いのかたは、現役中に持ち家を買っておくことをお勧めします。
長岡FP事務所では、今の収入から無理のない持ち家計画をアドバイスしています。新築だけでなく中古も含め、マイホームを手に入れる手段はさまざまあります。
Q.屋根や外壁のメンテナンスって必要？しなくても良くない？
A. 絶対に必要です。
「しなくても良いのではないか？」と思われる気持ちはよく分かります。費用も安くないですし、すぐに家が壊れるわけではないからです。しかし、メンテナンスをしないと「家の寿命が劇的に縮み、結果的に修繕費が跳ね上がる」という大きなリスクがあります。
多くの人が「塗装は見た目を綺麗にするため」と誤解していますが、本来の目的は「家を水から守ること（防水）」です。
紫外線や雨風で塗装が剥げると、屋根材や外壁材が直接水を吸うようになります。
サイディングなどの隙間を埋めるゴム状の素材（コーキング）が割れると、そこから雨水が壁の内側に侵入します。
そして外壁や屋根から侵入した水分は、断熱材を湿らせ、柱や土台の木材を腐らせます。
シロアリは湿った木材を好みます。雨漏りに気づかないまま内部で繁殖し、気づいた時には土台がスカスカ…というケースもあります。さらに木材が腐ると、地震に対する耐震性が著しく低下します。
最近は、30年間メンテフリーの窯業系サイディングや、タイル外壁、樹脂系サイディングなどがあり、メンテナンスを節約することも可能です。
屋根外壁のメンテナンスは10年～15年ごとに200万円程度かかります。
Q.家を契約する時にFPに変額保険を勧誘された。必要なの？
A. 住宅ローンのリスクを変額保険でカバーすることはできません。
家を買う時にお金のことをFPに相談したいと思う人が増えています。しかし残念ながら、保険会社や保険代理店の営業マンが「FP」を自称して、専門外であるはずの住宅資金の相談に乗っているケースが一部であるのです。
彼らの目的は、あなたが安全に家を買えるようにアドバイスすることではありません。
あなたに保険を売ることです。
もちろん誠実な保険営業マンもいますが、本当に誠実であれば、自分に知識のない住宅資金の相談に乗るはずがありません。
残念なことに、「住宅ローンを早く返すためにお金を増やしましょう」という必要性を強調して、貯蓄系、投資系の生命保険に加入させることもゴールに話を勧める営業マン（FP)が大勢います。
変額保険とは、「運用実績によって、受け取る保険金や解約返戻金が増えたり減ったりする保険」のことです。大きなリスクがある保険で、昨今の株高によって運用成績は好調に見えますが、今後それが続く保証はありません。
変額保険は決して悪い金融商品ではありませんが、営業マン（FP)から変額保険が住宅ローンのリスクを解決するかのような、断定的な説明を受けているとしたら、一度冷静になることをおすすめします。
変額保険にはリスクが明確に存在します。住宅ローンに金利変動リスクを抱え、さらに変額保険で価格変動リスクまで抱えているのは、金融リスクの幕の内弁当状態です。
資産運用は、変額保険だけではなくNISAやiDeCoなどを含め、多様な金融商品から総合的にバランスを取って設計すべきです。資産運用をする余裕がない家計のかたも、青森県には多くいます。わざわざリスクを抱えず、まずは普通預金の残高を積み上げるべきケースもあります。
Q.親や職場の先輩に高すぎると言われた
A. 親や職場の先輩の時代とは、社会情勢が異なります。
家を買おうとしていることを親や職場の先輩に言うと、「高すぎる！やめておけ！」と無責任にアドバイスされるケースが非常に多いです。
結論から言うと、そのアドバイスは無視して結構です。
たとえば、2009年頃に家を建てた職場の先輩は、17年も前の自分の経験を語っているわけです。親であればさらに古い時代の経験でしょう。
家の値段も金利も社会情勢も何もかも違います。個人的経験を根拠にアドバイスされても、困惑するだけですよね。
ちなみに、2009年頃に家を建てた人は、青森県では土地込み2,500万円程度でした。ローコスト住宅を建てた人の中には、2,000万円以下という人もいます。金利は当時１％以下。2,000万円のローンを組むと、35年返済で、毎月の返済額は6万円台。
そんな時代があったのです。それを持ち出してアドバイスされても困りますよね。無視していいと思います。議論はしないことです。疲れるだけですから。
Q. 家を買って自己破産する人はどのくらい？
A. 正確な統計は存在しませんが、0.01％以下と思われます。
住宅ローンを組んで自己破産したというストーリーは、SNSなどではおいしいエサかもしれませんね。
しかし、宝くじが当選したら数年後に自己破産したというストーリーが都市伝説であるように、住宅ローンが原因で自己破産した人も皆無に近いでしょう。少なくとも長岡FP事務所が過去に相談をうけた約5,000世帯の中にはひとりもいません。
もちろん、違う原因があって、負債の中に住宅ローンが含まれていたというケースはあるのかもしれませんが、住宅ローンを直接の原因とするケースは少なくとも筆者は目撃したことはありません。
銀行の融資審査は決して甘いものではないのです。科学的な根拠に基づいて、融資金額を決定しています。返済が無理な人に無理な金額のお金を貸してはくれないのです。
ちなみに、某ネット銀行のディスクロージャーでは「リスク管理債権」（返済に危険な兆候がある債権）は0.01％という情報が開示されています。返せなくなるような人にはそもそも貸していないのです。
ただし、「返せるはずのローン」も、家計管理を怠れば返せなくなってしまいます。家計管理が苦手なかたに、長岡FP事務所で簡単な管理の仕方をアドバイスしています。
Q.変動金利は今後高くなる？どのくらい？
A. 断定的なことは言えませんが、高くなることを想定すべき時期です。
長年、変動金利は「変動金利なのに変動しない」状態が続いていました。
人間とは不思議なもので、10年も継続したものは永遠に続くと勘違いしてしまうのです・・・。株価も同じことが言えます。
残念ながら、日本銀行は金利のある世界へと舵取りをしているのが現実です。すでに変動金利は上昇をはじめ、今後も上昇していくムーブです。2026年1月現在、固定金利であるフラット35の金利は２％を超えました。
どのくらいまで上がるかというのは断定的なことは言えませんが、長岡FP事務所のシミュレーション上の想定では、10年後には４％程度となることを見込んでいます。
４％ともなるとさすがに家を売却する人が増えるかもしれません。ちなみにバブル期は約8％の金利だったため、決して非現実的な金利ではありません。
4％の金利となっても返済できるかどうか、さらに貯蓄を作って定年退職時には繰り上げ返済ができるかどうか、緻密にシミュレーションを繰り返して住宅予算を決めるべきです。
この部分は住宅専門FPへの相談が必須です。長岡FP事務所へ専門的な家計シミュレーションをご依頼ください。
住宅の契約をする前に長岡FP事務所に相談してください
住宅の予算決め、返済計画、メンテナンス計画、リスク対策・・・今の時代、勢いだけで家を買っていい時代ではありません。
青森県にお住いのかたはぜひ、上記のリスクや不安を長岡FP事務所に相談して家計シミュレーションをしてみませんか？
そもそも買っていいのかどうか、どのように安全にしはらっていくのか、住宅専門のFPがアドバイスします。
