住宅ローンを組む際、諸費用項目として目にする「保証料」や「保証会社」という用語。
よく分かりませんよね。
「保証ってなに？」
「返済できなくなったら建て替えてくれるってこと？」
「団信と違うの？」
「銀行からお金を借りるのに、なぜ別の会社に保証料を払うの？」
と疑問に思う方も少なくありません。
この記事では、保証会社の仕組みや費用の決まり方、使わないケースとの違いや契約書の確認方法まで詳しく解説します。
1. 住宅ローンの「保証会社」とは？役割と仕組み
住宅ローンにおける保証会社とは、「契約者が万が一住宅ローンを返済できなくなったときに、契約者に代わって金融機関へ残債を一括返済（代位弁済）する会社」です。
返済できなくなったというとマイルドですが、要するに借金が返せず滞納を続けた場合と読み替えてもいいです。
返済を数回滞納すると、保証会社が残債を完済してしまうのです。そのあとは分割払いの権利（期限の利益）を失い、一括返済が必要になります。
昔の住宅ローンでは親族などに「個人保証（連帯保証人）」を頼むのが一般的でしたが、高額な借金の連帯保証人になる人などいないため、多くの金融機関では「保証会社」の利用を融資の条件にしています。
注意：返済義務はなくならない
保証会社が代わりに銀行へローン残債を支払った場合でも、借金が免除されるわけではありません。
銀行はもう保証会社から残債の一括返済を受けたので、銀行との契約は終了します。
その代わり、建て替え以降は保証会社に対して残債を一括返済するか、物件を任意売却・競売にかけて返済することになります。
ほとんどの場合は、自己破産へと進むのが現実です。
あくまで「銀行を守る仕組み」であって、債務者（借金してる人）を守る仕組みではありません。
融資の審査は保証会社で行っている
保証会社は貸し倒れのリスクを直接負うため、ローンの申込時の審査を行っています。
銀行窓口で申し込んだ場合でも、個人信用情報機関（CIC・JICC・KSCなど）の照会や担保評価、返済負担率の精査は保証会社側で行われます。
（保証会社を通さない融資の場合は、銀行が直接審査します）
保証料はいくらかかる？手数料の支払い方法
保証会社を利用するための費用を「保証料」と呼びます。
保証料の支払い方法には「一括前払い型（外枠方式）」と「金利上乗せ型（内枠方式）」の2種類があります。
支払い方法の比較
| 項目 | 一括前払い型（外枠方式） | 金利上乗せ型（内枠方式） |
|---|---|---|
| 支払うタイミング | ローン契約・実行時に全額前払い | 毎月の返済に含めて分割払い |
| 費用の相場・目安 | 借入金額の約2.0%〜2.1% （35年返済の場合） | 借入金利に +0.2%程度 上乗せ |
| 借入3,000万円時の目安 | 約60万〜65万円 （最優遇の場合。人による） | 金利が0.2%上がり月々返済額が増加 |
| メリット | 総支払額を低く抑えやすい、繰り上げ返済で返金の可能性がある | 契約時の初期費用（手元資金）を抑えられる |
| 注意点 | 契約時にまとまった現金が必要 | 返済期間が長いと総支払額が高くなる |
審査結果や借入年数によって保証料率は変動します。
外枠方式の場合、保証料を融資金額に含めることができます。つまり、保証料込で借金できるということです。
なお、保証料は非課税ですが、後述する融資事務手数料には消費税がかかります。同じ「2%前後」でも少し内容が異なります。
保証会社を使わないケースはあるのか？
すべての住宅ローンで保証会社が必要なわけではありません。保証会社を使わないケースもあります。
代表的なのは次のような金融機関です。
ネット銀行の住宅ローン（auじぶん銀行、ドコモSMTBネット銀行、ソニー銀行など）
自社で直接審査とリスク管理を行うプロパー融資形式をとるため、外部の保証会社を通しません。
そのため、ネット銀行の審査の厳しさは地方銀行とは比較になりません。物件（立地を含む）の資産価値も厳しく見られるため、地方では審査NGとなるケースが多発しています。
金利が今も若干低いため魅力ですが、融資を受けられる人はごく一握りと考えておきましょう。
住宅金融支援機構の「フラット35」
フラット35は証券化スキームで運用されているため、融資の仕組みそのものが違います。
そのため保証会社との契約が不要です。事務手数料は取扱金融機関ごとに定率型・定額型があり、仕組みも金額も銀行と大きく異なります。
融資事務手数料が必要
ネット銀行やフラット３５の場合、保証料が0円になる代わりに「融資事務手数料」を銀行へ支払うことが一般的です。
その金額は、借入額の2.2%程度です。
一見高く感じますが、保証料と比較してみてもさほど差はありません。
- 保証会社あり：保証料（約2.0%〜2.1%）＋ 事務手数料（3.3万〜5.5万円程度）
- 保証会社なし：保証料（0円）＋ 融資事務手数料（借入額の2.2%程度）
初期費用として支払う総額は同じ水準になります。
保証ありかなしかは、さほど大きな問題にはなりません。
「保証料0円」は保証会社を使っていないということか？
広告などで「保証料0円」という表記を見ることがあります。
これは融資事務手数料方式なのか？というと、必ずしもそうではなく、
保証会社を使っていないケースと、保証会社を使っていても表記上0円になっているケースの両方があります。
融資手数料型の場合
ネット銀行と同様に、保証料を不要（または銀行負担）とする代わりに「融資事務手数料（借入額の2.2%など）」を支払うプランです。
金利に保証料が含まれている場合（保証会社あり）
提携保証会社を利用しているものの、提示されている適用金利の中に保証料相当分（年0.2%程度）があらかじめ含めているタイプです。
別途まとまった保証料を払う必要はありませんが、毎月の金利として実質的に負担しています。
銀行が保証料を全額肩代わりしている場合（保証会社あり）
借入者の属性（年収・勤務先・自己資金比率など）が銀行の最優遇基準を満たしている場合に限り、提携保証会社への保証料を銀行側が全額負担するケースです。
保証料0円というアピールは一見魅力的ですが、本当に得であることは少ないのが現実です。
代表的な保証会社
参考程度の知識として読んでください。
主な保証会社には、次のようなものがあります。
全国保証株式会社
地方銀行、信用金庫、労働金庫など全国800以上の金融機関と提携している、日本最大の保証会社です。
保証会社と聞くと、まず名前が出てくるほど有名です。
メガバンク系列
メガバンク（都市銀行）から融資を受ける場合は、系列の保証会社を利用します。
- 三菱UFJ住宅ローン保証株式会社（三菱UFJ銀行系）
- SMBC信用保証株式会社（三井住友銀行系）
- みずほ信用保証株式会社（みずほ銀行系）
信用金庫・協同組合系
実は全国保証だけでなく、他にもいくつか保証会社があります。
- 一般社団法人しんきん保証基金（全国の信用金庫）
- 協同住宅ローン株式会社（JAバンク、農林中央金庫系）
地方銀行では、自社グループの保証会社と全国保証を提携先として用意し、審査内容に応じて使い分ける運用もあります。
たとえば、青森県に本店のある青森みちのく銀行では、青森みちのく信用保証株式会社という系列会社を持っています。
まずは自社系列の保証会社で審査をするのが優先。そこでNGが出た時のセカンドラインとして、全国保証を利用するという流れが一般的です。全国保証は保証料が高いのですが審査が少し融通がきく傾向があります。
繰り上げ返済をしたら保証料はどうなる？
一括前払い型（外枠方式）で保証料を支払った場合、繰り上げ返済や他行への借り換えを行うと、保証料は戻ってくるでしょうか？
保証料は、戻ってきます。
ただし、「保証料ゼロの、融資事務手数料方式」の場合は戻ってきません。
保証料の場合は、短縮された返済期間に応じて、未経過分の保証料が返金されます。
返金のポイント
返戻金額の計算
残債の多い初期ほどリスクが高いため、経過年数に応じて保証料は逓減して返金されます単純な月割りではないことに注意です。融資から時間が経つほど、返金額は少なくなります。
返戻手数料
保証会社から返金される際、1万円前後（税込11,000円が一般的）の返戻手数料が差し引かれます。
返金されないケース
残り期間がごくわずかな場合や少額の繰り上げ返済では、計算上の戻り額より手数料が高くなり、返金されないことがあります。
繰り返しますが。ネット銀行やフラット35などの「融資事務手数料型」で支払った手数料は、繰り上げ返済をしても返金されません。
どの保証会社を使うのか契約書のどこを見れば分かる？
住宅ローンの契約書類の中で、利用している保証会社を確認するにはどこを見ればいいでしょうか？
「保証委託契約書」または「保証委託約款」
金銭消費貸借契約書とは別に交わす書面です。書類の最上部や、契約相手方の署名・捺印欄に保証会社の正式名称があります。
「金銭消費貸借契約書（ローン契約書）」の特約条項
契約条文内（第1条〜第3条付近の「融資条件」や「担保・保証」の項目）に、「本件融資は借主が〇〇保証株式会社の保証委託を受けることを条件とする」といった形式で明記されています。
住宅ローンの「融資実行明細書（計算書）」や「返済予定表」
実行時に交付される諸費用の明細やマイページ上で、保証料の支払先名義・引落先として確認できます。
保証料も融資事務手数料も、モヤモヤするけれど
消費者としては、保証料ときくと、よく考えたらそれ消費者が払うべきものなのか？とモヤモヤすると思います。
少なくとも筆者はそう考えがちです。
金融機関が自分を守るための費用なのになぜ客に請求するのか？と少々疑問が残りますよね。
銀行の説明としては、保証料を消費者が負担することで銀行は金利を下げられる、ということらしいです。よく分かるような分からないような・・・。保証料を払ったらその分実質の金利だろうというツッコミがあるのですが。
あるいは、保証会社に責任を持ってもらうことで、銀行は多くの人に融資ができる、ということもあるようです。こちらはまあ、納得できますね。銀行が単独で審査をしたら、地方では所得が低くてほとんどの人が融資を受けられなくなります。
少しもったいないなと思うかもしれませんが、保証料あるいは融資事務手数料を払わないと融資されない以上、仕方ありませんね。
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