住宅ローンの変動金利を検討する上で、金利上昇時の安全弁として知られる「5年ルール」と「125%ルール」。
多くの主要銀行が採用しているため、「どの変動金利でも守られている」と思われがちですが、実は大きな誤解です。
ソニー銀行やSBI新生銀行、PayPay銀行をはじめとする一部のネット銀行には、この5年ルール・125%ルールが存在しません。
ルールがない銀行の具体的な仕組みや対象となる金融機関一覧、そして金利上昇期におけるメリット・デメリットを、実際のデータや正確な契約上の事実に基づいて解説します。
住宅ローンの「5年ルール」「125%ルール」とは？
変動金利のリスク緩和措置として広く知られるこの2つのルールですが、一般的には以下のような仕組みになっています。
5年ルールの仕組み
金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額を一定に据え置く仕組みです。金利が上がった分は、毎月の返済額の内訳（元金と利息の割合）を変更することで調整します。
125%ルールの仕組み
5年後の返済額見直し時に金利がどれだけ上がっていても、新しい返済額はそれまでの1.25倍（125%）までを上限とする仕組みです。
例えば、それまでの返済額が10万円だった場合、次の5年間の返済額は最高でも12万5,000円までしか上がりません。金利が急激に上がっても「毎月の支払額が突然何倍にもなる」という事態を防げるため、家計の急変を防ぐクッションの役割を果たします。
【重要】注意点
これらのルールは、「上昇した分の利息を免除してくれるわけではない」という点に注意が必要です。返済額を超えて発生した利息は「未払い利息」として将来に繰り延べられ、最終返済日に一括して支払いを求められるリスクがあります。
【一覧】5年・125%ルールがない主なネット銀行
元利均等返済（毎月の返済額が一定のタイプ）において、公式に5年ルール・125%ルールを「不適用（ルールなし）」としている主なネット銀行があります。
以下の3行です。
| 銀行名 | 金利見直しの頻度 | 基準日 | 返済額変更のタイミング |
|---|---|---|---|
| ソニー銀行 | 年2回 | 毎年5月1日・11月1日 | 新金利適用の翌月返済日から変更（ボーナス返済の設定月によって異なる） |
| SBI新生銀行 | 年2回 | 毎年5月1日・11月1日 | 6月・12月の返済日から新金利が適用 |
| PayPay銀行 | 年2回 | 毎年4月1日・10月1日 | 6月・12月の返済日の翌日から新金利が適用（返済額変更はさらに翌月となる場合あり） |
3行とも、5年ルール、125％がありません。
ちなみに年2回の金利見直しである点は共通しています。返済額の変更タイミングはそれぞれ異なりますが、年に２回変更されます。
ネット銀行ならすべて「ルールなし」なのか？
「ネット銀行＝ルールなし」ではありません。
同じネット銀行であっても、住信SBIネット銀行、auじぶん銀行、楽天銀行などには5年ルール・125%ルールが備わっています。銀行ごとに仕様が全く異なるため、契約前に必ず各行の約款・公式資料で確認することが不可欠です。
ルールがない銀行を使うメリット・デメリット
ルールがない銀行では、金利が上昇すると「猶予期間（5年）」や「上限（125%）」を通さず、ダイレクトに毎月の返済額が変動します。
メリット：未払い利息が絶対に発生しない
ルールがある銀行の場合、金利が急上昇した結果「毎月の返済額よりも利息の支払額の方が大きくなり、元金が一切減らない（未払い利息が積み上がる）」という最悪のシナリオがあり得ます。
しかし、ルールがない銀行は金利に合わせて常に返済額を適正に再計算するため、未払い利息が発生するリスクが根本的にありません。支払った分だけ確実に元金が減っていくため、最終返済日に想定外の請求が来る心配がなく、資金計画がクリアになります。
デメリット：家計への打撃
金利が上昇した際、数ヶ月後には毎月の返済額がそのまま増額されるため、家計への影響がダイレクトかつスピーディーです。キャッシュフロー（毎月の収支）に余裕がない場合、急な出費増に耐えられなくなるリスクがあります。
知っておくべき「ルールなし」にまつわる2つの事実
変動金利のルールを正しく理解するために、見落とされがちな「契約上の事実」を2つ紹介します。
1．「元金均等返済」を選べばどの銀行でもルールはない
住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。
元利均等返済（がんりきんとうへんさい）
毎月の返済額（元金＋利息）を一定にする方法です。この記事で解説している5年・125%ルールは、この元利均等返済にのみ適用されます。
元金均等返済（がんきんきんとうへんさい）
毎月支払う「元金」の額を一定にして、そこに利息を上乗せして支払う方法です。この方法を選んだ場合は、メガバンクであってもネット銀行であっても、最初から5年ルール・125%ルールは存在しません。金利が上がれば全員等しく翌月から返済額が上がります。
元金均等返済を取り扱う銀行は極めて少数なので、特に覚えなくてもいいです。
2．「固定金利特約」が終わった後のルール適用は銀行によって異なる
当初10年固定などの「固定金利特約型」を選び、その期間が終了した後に変動金利へ移行した場合の注意点です。
一般的には変動金利に移行するときに金利が上がっていると、125％ルールはなく、ダイレクトに返済額に反映されます。
ところが、この以降のタイミングで125％ルールを適用する銀行もあります。
5年・125%ルールがない銀行はどのような人に向いている？
ルールがない銀行の変動金利は、一見するとリスクが高く見えるかもしれません。
しかし実際には、「支払うべき利息を先送りにせず、その都度清算しているだけ」という極めて健全な仕組みです。ローン残高の減り具合が常に透明であるため、以下のような方には非常に相性が良いと言えます。
- 月々の返済額が多少上がっても生活に影響がない方
- 借入金額がそもそも少ない、または繰り上げ返済を予定している方
- 「未払い利息」という見えないリスクを将来に残したくない方
ネット銀行ならではの低金利の恩恵を受けつつ、金利上昇局面でも確実に元金を減らしていきたい方は、これら「ルールなし」の銀行を選択肢として検討してもいいかもしれません。
長岡FPの見解
住宅専門のFPである筆者としては、これは結構難しい問題だと考えています。
5年ルールも125％もない場合、年に2回返済額が変更されるわけですが、金利上昇局面では頻繁に返済額が上がることになります。
1％の金利が突然３％になるような激変時には、毎月の返済額が突然数万円上がります。
この上がった部分は利息でしかなく、元金の減りがスピードアップされるわけではありません。たとえ返済できる家計の余裕があったとしても、コスパとしては非常に悪い。
そのため、優先するべきは繰り上げ返済です。125％ルールを確保しつつ、早めかつ頻繁に繰り上げ返済を重ねていく方が安全であるように感じます。
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