住宅ローンいくら借りる？年収別の適正借入額と返済比率【FPが解説】診断ツールあります

「住宅ローン、いくら借りられる？」

住宅購入を検討しているほとんどの方が、最初にこの疑問を持ちます。年収のことや、過去の返済の遅れなどを考えると、いったいいくら借りられるのだろう？と思うはずです。

しかし本当に大切なのは「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」です。この2つは大きく異なります。

住宅専門ファイナンシャルプランナーとして5,000世帯超の相談に携わってきた長岡FP事務所が、住宅ローンの適正な借入額・返済比率の計算方法・年収別シミュレーションを徹底解説します。

住宅ローンの借入可能額は年収の何倍か

住宅ローンの借入可能額は、一般的に税込み年収の5〜7倍が目安とされています。

住宅金融支援機構「フラット35利用者調査（2023年度）」によると、物件種別ごとの年収倍率は以下の通りです。

土地付き注文住宅が、年収の7.2倍であることに注目です。

年収700万円だとすると、5,040万円。

筆者のように住宅資金のアドバイスを仕事としている立場からすると、この比率は平均的に思えます。

しかし、これはあくまでも借りられた金額の話。

「安全に返せる金額」ではありません。年収倍率が高いほど返済負担が重くなり、生活が苦しくなるリスクが高まります。

返済負担率（返済比率）の正しい計算方法

返済負担率（返済比率）とは、税込み年収に占める年間ローン返済額の割合のことです。

この返済負担率の計算によって、金融機関がいくら貸してくれるか分かります。

計算式はこうです。

返済負担率 = 年間返済額 ÷ 年収 × 100

銀行の審査基準では返済負担率30〜35%以内が一般的ですが、FPの観点から見ると、審査が通っても生活が苦しくなるケースが非常に多い水準です。

無理なく返済できる目安は、手取り年収に対して25%以内です。

額面年収ではなく「手取り年収」で計算するのがポイントです。額面年収600万円の手取りは概ね480万円前後。この手取りベースで計算すると、適正な年間返済額は120万円（月10万円）以内となります。

このように、返済負担率25％に収めるように借入額を決めることが重要です。

ここで注意が必要なのは、定年退職までの年数で計算するということです。適正な年間返済額が120万円だとしても、定年退職まであと25年であれば、安全な予算は3,000万円だということです。

年収別・安全な借入額シミュレーション

全期間固定金利3%・返済期間35年・手取り返済比率25%以内で試算した安全な借入額の目安です。

この金額を超えて借りることが「借りすぎ」のサインです。

どうでしょうか。意外と少なく感じませんか？

もちろんこれでも借り過ぎのケースがあります。

ひとつは、設備が多すぎる建物の場合です。最近流行している太陽光発電、蓄電池、床下暖房など、設備が増えれば増えるほど交換費用がかかります。光熱費が安くなると営業マンは熱心にトークしますが、冷静に考えれば、設備が少ない方が維持費が少なくなるのです。

設備が多すぎる建物は、もっと借入額を少なくすべきです。

借り過ぎのもう一つのケースは、ローコスト住宅です。

寿命が短く、メンテナンスコストが高いローコスト住宅は、やはり借入額をこの半分以下に抑えるべきでしょう。35年後には解体し、再建築することを前提としてください。

最近増えている「お洒落ローコスト住宅」は、外観にごまかされてあたかも長寿命であるかのような錯覚を覚えますが、35年後にはボロボロになっていると冷静に認識すべきです。

審査に通っても「借りすぎ」になる5つの理由

銀行の審査が通る借入額と、実際に生活が成り立つ借入額には大きな差があります。

審査では考慮されないライフプラン上のコストが家計を圧迫するからです。

どのようなコストがあるのでしょうか。

毎月の生活費・年間特別支出

食費・光熱費・通信費・保険料・お小遣い・サブスクリプションなど、住宅ローン以外の固定費は世帯によって月20〜40万円以上かかります。自動車税・車検・家族旅行・冠婚葬祭などの支出もあります。

子どもの教育費・子供の人数

子ども1人あたりの教育費総額は、すべて公立で約900万円、私立中高一貫から私立大学進学で約2,200万円以上。住宅ローン返済と並行した積み立てが必要です。

子供の人数によって、当然教育費の総額が変わります。

建物のメンテナンス費用・建て替え

一戸建ては10〜15年ごとに屋根・外壁の塗り替えが必要で、1回あたり100〜200万円程度かかります。

マンションも管理費・修繕積立金が毎月発生します。建物の構造・仕様によって維持費が大きく変わるため、購入前の確認が重要です。

戸建ての場合には、建物の品質によっては35年後に解体を余儀なくされるかもしれません。

老後資金

公的年金だけでは不足するといわれる老後資金の準備も、現役世代のうちに進める必要があります。

金融庁の試算では老後に2,000万円が必要とされていますが、昨今の物価高を考慮すると、それではとても足りないことになります。

金利上昇リスク

変動金利を選択した場合、金利が1%上昇するだけで総返済額は数百万円単位で増加します。

住宅営業マンは変動金利が上振れするリスクを一切語らないことが多いのが現実です。以下の記事でもふれていますが、どうしても営業マンは「いま、売れるかどうか」に意識を集中せざるをえません。

変動金利と固定金利の選び方

同じ借入額でも、金利によって総支払額が変わります。

変動金利が上昇してしまうと、あっという間に家計が破綻してしまいます。

変動金利と固定金利はどのように考えればいいのでしょうか。

変動金利（現在1.5%前後）
は月々の返済額は安くなりますが、金利上昇リスクがあります。2024年以降、日銀の金融政策の転換により変動金利は上昇傾向にあります。

全期間固定金利（現在3%前後）
は返済額が確定するため、長期の資金計画が立てやすいです。フラット35が代表的な商品です。

FPの観点からは、全期間固定金利3%でシミュレーションした上で余裕があれば変動金利を選択することをアドバイスしています。

ペアローンの注意点

共働き世帯では夫婦それぞれが借り入れる「ペアローン」を選ぶケースが増えています。借入可能額が増えるメリットがある一方、以下のリスクも理解した上で判断が必要です。

• 一方が育休・産休・退職した場合、返済計画が崩れる
• 離婚時の処理が複雑になる
• 単独の収入でも返済できるか確認が必要

共働き世帯の安全な借入額は、万一どちらか一方が働けなくなっても返済が続けられる水準を基準にシミュレーションすることをおすすめします。

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まとめ

住宅ローンの適正借入額を決める5つのポイントです。

1. 「借りられる額」ではなく「手取り収入の25%以内で返せる額」を基準にする
2. 年収倍率は参考程度。家計の実態に合った返済比率で考える
3. 教育費・メンテナンス費・老後資金を含めた年間収支で判断する
4. 全期間固定金利3%でシミュレーションして余裕を確認する

よくある質問

Q. 住宅ローンの審査に通る返済比率は？
一般的に年収に対して年間の返済額が30〜35%以内であれば審査に通りますが、その金額を借りず、手取り年収の25%以内に抑えることが目安です。

Q. 年収500万円でいくらまで借りられますか？
審査上は2,500〜3,500万円程度まで借りられる可能性がありますが、手取りベースで安全に返せる目安は約2,600万円です。

Q. 変動金利と固定金利、どちらが得ですか？
金利上昇リスクを考慮した上で選ぶことが重要です。まず全期間固定金利でシミュレーションし、その金利でも余裕があれば変動金利を検討する順番が安全です。

Q. 共働きの場合、2人の年収を合算して借入額を決めていいですか？
ペアローン・収入合算は借入可能額が増えますが、一方の収入がなくなった際のリスクを必ず確認してください。単独収入でも返済できる水準を基準にすることをFPとしておすすめします。一般的に女性は、健康上の問題から定年退職(65歳）まで正社員で勤続することに疲れやすいことを考慮しましょう。

Q. FPへの相談は費用がかかりますか？
長岡FP事務所の相談は完全無料です。住宅購入の検討段階から購入後の確認まで、どのタイミングでもご相談いただけます。

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