銀行員がフラット35を勧めてくれないが・・・
「住宅ローンを相談しに銀行へ行ったら、変動金利ばかり勧められてフラット35の話はほとんどなかった…」
そんな経験はありませんか？
この1年で住宅ローン金利はぐんぐん上がる一方です。地方銀行や都市銀行だけでなく、低金利が売りだったネット銀行までも、さほど金利の低さを実感しづらくなりました。日本銀行が利上げの姿勢を崩していない以上、今後はさらに、機械的に住宅ローン金利は上昇していくと思っていいはずです。
変動金利が上昇したら、家計には甚大な影響があります。毎月の返済額が1万円、2万円とあっがっていき、最終的にいくら支払うことになるのか想像もつかなくなります。そんな金利上昇リスクに備えたいと考える人にとって、全期間固定金利のフラット35は有力な選択肢のはず。にもかかわらず、なぜ銀行は積極的に販売しないのでしょうか。
この記事では、多くの人が知らない銀行側の本音から、金利上昇リスクに備えるためのフラット35の有効性、そして選ぶ際の注意点まで、専門家の視点で徹底解説します。
この記事を読めば分かること
- 銀行がフラット35より変動金利を推す「3つの理由」
- 金利上昇局面に「フラット35が最強」と言われる根拠
- フラット35のメリット・デメリットの全知識
- 最適な住宅ローンの選び方
【銀行の本音】フラット35を勧めない4つの理由
銀行がフラット35の販売に消極的なのには、明確な理由が存在します。
それは変動金利が今後上昇しないという予測をしているわけではありません。変動金利が消費者にとってベストの選択だと確信しているからでも絶対にありません。
銀行側の「儲け」の問題なのです。
理由1 銀行の儲けが少ないから
最も大きな理由は収益性の違いです。
変動金利ローンは、銀行が独自に定めた短期プライムレートに応じて金利を設定し、手数料や金利収入で大きな利益を見込める商品です。
一方でフラット35は、住宅金融支援機構の商品を売る代理店としての立場です。銀行の収益は事務手数料がメイン。35年間にわたって利息を受け取れる変動金利ローンと比べて、利幅が圧倒的に小さいのです。
銀行も企業である以上、利益率の高い自社商品を優先して販売したいと考えるのは自然なことです。
フラット35を銀行が販売した時の収益の内訳
参考までにフラット35の販売で銀行が得る収益の内訳を紹介します。
- 融資事務手数料（顧客から直接もらう）
- つなぎ融資の利息
- 代理店手数料（金額は非公表）
- 火災保険の販売手数料（保険会社からもらう）
実はこれだけです。どれも少額で、プロパーローン（銀行独自のローン）と比べて、利幅は極めて少ないのです。
理由2 他の金融商品を販売しにくくなるから
銀行は住宅ローンを「入口」として、顧客から追加販売（クロスセル）を通して長期的に利益を得たいと考えています。
これをマーケティング用語でLTV（ライフタイムバリュー）といいます。顧客一人当たりの生涯取引額という意味です。
住宅ローンを借りた顧客に対して、給与振込口座の開設から、公共料金の引き落とし、クレジットーカード、フリーローン、リフォームローン、火災保険、地震保険、生命保険、投資信託、NISA、iDeCo、外貨預金、変額保険などなどを追加で売り込んでいくのが、今の銀行の営業スタイルです。
自行ローンであれば顧客情報はリスト化され、様々な提案ができますが、代理販売のフラット35では個人情報の保護方針に縛られ、その後の展開が難しくなります。
単発で終わってしまうフラット35よりも、自行での融資をした方が、顧客との関係性を高レベルで継続することが可能になるのです。
理由3 手続きが煩雑になるから
フラット35は、利用するために物件が住宅金融支援機構の定めた技術基準を満たしている必要があります。
この適合証明の審査など、銀行独自のローンに比べて事務手続きが少々複雑で、時間と手間がかかる傾向があります。銀行も人手が足りない業種であるため、敬遠する一因となっています。
理由４ 毎月の返済金額を安く見せたいから（住宅メーカー側の意向）
これは銀行というよりも、住宅メーカーの営業マンの事情です。
「毎月14万円の返済です」というよりも、「毎月12万円の返済です」というほうが、元金は同じでも安く感じます。住宅営業マンは顧客が家を買ってくれるかどうか、気が気ではありません。とにかく安く見せたい、買えそうと思わせたいという心理が働くので、目先の金利が安い変動金利を勧めるのです。
そのまま銀行に案件を持ち込むため、銀行ではフラット35を勧める余地はありません。銀行の利益とも合致しているため、フラット35の話は一切出ないということになります。
住宅営業マンの間では、「フラット35の使いどころは、融資審査が厳しい条件があるお客様向け」という認識が長く続いていたという事情もあります。（実際には審査における信用情報の条件が緩くなることは無いのですが、アルバイトや個人事業主でも融資可能などの条件は確かに幅広いのです。）
金利上昇リスク対策ならフラット35が最適な選択肢
銀行側の事情はさておき、利用者にとってはリスク対策としてフラット35は非常に優れた住宅ローンです。
世の中の金利変動を一切意識しなくても、毎月決まった金額を返済し続ければ必ず完済できるのです。
金利が一生変わらない絶対的な安心感
フラット35最大のメリットは、借入期間中の金利が完全に固定されることです。
今後、日本の金利が上昇局面に転じ、変動金利が2%、3%と上がっていっても、フラット35の返済額は1円も変わりません。この「返済額が変わらない」という安心感は、子どもの教育費や老後資金など、長期的なライフプランを立てる上で絶大な効果を発揮します。
人生設計は不確定要素が多ければ多いほど、予測がつかず不測の出費に見舞われてしまいます。
| 金利タイプ | 金利上昇リスク | 返済計画の立てやすさ |
| フラット35 | なし | 非常に立てやすい |
| 変動金利 | あり | 変動するため見通しにくい |
団信の加入が任意（大きな病歴がある人にも融資可能）
一般的な銀行ローンでは必須の団体信用生命保険（団信）への加入が、フラット35では任意です。
持病や既往症など、健康上の理由で団信の審査に通らず住宅ローンを諦めていた方でも、フラット35なら融資される可能性があります。
もちろん、万が一に備え、別途同等の保障金額がある生命保険への加入はしておきましょう。
フラット35のデメリットと向いていない人
もちろん、フラット35にもデメリットはあります。
向いていない人もいるので、慎重に判断しましょう。
変動金利より当初の金利が高い
借入時点での金利は、変動金利よりも高く設定されています。
これはフラット35の金利が決まる仕組みが、変動金利と異なるからです。(詳しくは下の記事に書いています）
金利が決まる仕組みが違うため、フラット35の借入時の金利は変動金利よりもほとんどの場合、高いのです。
（ただし景気のタイミングによっては逆イールドという現象が起き、理論上金利が逆転します。）
しかし融資が実行されると、その後は金利が変動しないため、変動金利が上がっていくとフラット35の方が安いという現象が起きる可能性があります。ここが魅力なのです。
しかし当初金利が高いのは許せない！受け入れがたい！という方の場合は、フラット35は向いていません。
物件に技術基準の条件がある
フラット35は全ての建物に融資されるわけではありません。一定の基準をクリアした優良な住宅に限定されます。
省エネ性や耐震性、建物の大きさなど、住宅金融支援機構が基準を定めています。建築基準法に適合していても、フラット35の条件には全く届かないケースが非常に多くあります。
フラット35は断熱等性能等級4以上が必須。2025年4月以前の建物ではこの基準をクリアしていない建物が多くあります。数年売れ残っている建売住宅で、フラット35を使えないケースがあります。（ちなみにこの場合、住宅ローン減税も使えません）
また、旗竿地の場合、通路の横幅は建築基準法とフラット35の要件とは異なることがあります。天井の高さ、床下の防湿、間取りなどにも建築基準法とは異なる点があります。
中古物件や極端なローコスト住宅、旗竿地の狭小住宅などを検討している場合は、事前にフラット35が利用可能か確認が必要です。
銀行の意見は参考程度に。自分に最適なローンを考えよう
本記事のポイントをまとめます。
- 銀行がフラット35を勧めないのは「銀行の利益と販売戦略」が理由。
- 「金利上昇リスク」に備えたいなら、フラット35は最強の選択肢。
- 全期間固定の安心感は、長期的なライフプランニングの大きな助けとなる。
- 変動金利より当初金利が高いなどのデメリットも存在する。
銀行の担当者の意見は、あくまで「銀行の立場からの提案」であると理解しておくことが重要です。
「変動金利は今後上がらないと思う」などと根拠不明の主観を語り始める住宅ローン担当者は、今も存在します。それを真に受けてしまう住宅メーカーの担当者もいるので、消費者としてはポジショントークに影響されないようにしましょう。
変動金利の低さは確かに魅力的ですが、将来の金利上昇に対する不安を抱えたまま何十年も過ごすのは精神的な負担にもなります。
フラット35は2025年以降、優先すべき選択肢のひとつです。
